Mantenimiento de edificios: ¿Obligación o Responsabilidad?

Sabían que en Mar del Plata la Ordenanza 12.562 y el Decreto Reglamentario 1.745 exigen a los Consorcios de Edificios presentar un Informe Técnico en la Municipalidad cada tres años?

Es una Normativa Municipal que surge en la ciudad en 1999, para regular el mantenimiento de edificios de más de diez años de antigüedad y con una altura superior a nueve metros. Es responsabilidad de los propietarios, por si mismos o a través del administrador como representante legal del consorcio, presentar la documentación que comunique el estado de conservación de todo el perímetro exterior de estas construcciones.

El Informe debe estar hecho por un profesional matriculado y habilitado para esta tarea. Debe ser presentado en el Colegio Profesional correspondiente y ante la Direccion de Mantenimiento Edilicio y Seguridad en Obra municipal.

Consiste en una inspección obligatoria y evaluación del estado de conservación y mantenimiento de las fachadas, muros medianeros, patios de aire luz, veredas y todos los elementos orientados hacia la vía pública y/o espacios comunes de los edificios públicos y privados.

Esta Ordenanza lo que hizo fue regular para trabajar en la prevención y corrección de situaciones que se venían dando en la ciudad y no estaban siendo controladas.

A pesar de esto, los accidentes siguieron y algunos edificios siguen estando en situación crítica. Por qué? Porque si bien la ley regula, ordena, penaliza. No basta. Es necesario que los ciudadanos tomen conciencia de la importancia de un buen diagnóstico y un buen mantenimiento.

Para entender bien de que se trata podemos hacer un paralelismo entre un edificio y el cuerpo humano.

Si vamos al médico todos los años y nos hacemos los chequeos correspondientes, es raro que una situación grave nos sorprenda. Puede ser, claro, pero es más difícil o es una circunstancia singular, extraordinaria.

A las edificaciones les pasa lo mismo que a las personas, deben ser cuidadas, controladas, atendidas, si no, se enferman, sufren, se desgastan, envejecen y colapsan.

De ahí la importancia de un diagnóstico certero, completo y un mantenimiento acorde a dicho informe.

Lo ideal, es no esperar a sentirse mal para ir al médico, si no hacer los controles con responsabilidad y habitualidad. Nuestros edificios nos piden lo mismo.

Si trabajamos en el mantenimiento preventivo, es más saludable y menos riesgoso.

El peligro o el colapso nos lleva a la urgencia, y la urgencia no es amiga de la planificación.

Además una estructura dañada o rota debe ser reparada o reconstruida en poco tiempo, y esa corrección inevitable y rápida es mucho más costosa que si hubiera sido realizada en forma planificada.

  Por qué es importante un buen diagnóstico en un edificio?

-Nos presenta un estado de situación, sabemos dónde estamos parados, nos anticipa, nos previene, nos marca los pasos a seguir, igual que nuestro cuerpo.

-Nos ayuda a comprender cualquier situación, la importancia de la misma, como debemos actuar y las posibles consecuencias.

-Nos permite saber a qué tipo de enfermedad o patología se enfrenta nuestro edificio y, por lo tanto, nos ayudará a saber qué tipo de tratamiento se debe realizar.

-Sabe leer las señales, como cuando nosotros no nos sentimos bien y vamos al médico, de la misma manera un arquitecto que realiza diagnósticos de edificios debe hacer frente a un edificio con determinados síntomas, debe reconocerlos, detectar patologías y realizar pruebas si lo creyera oportuno. Toda esta información recabada por el profesional, ayudará a realizar una buena lectura que se ajuste a la enfermedad que está padeciendo ese edificio.

El diagnóstico es una parte fundamental incluida dentro del Informe Técnico de Mantenimiento Edilicio.

Si del Informe surge que se han observado deterioros en los componentes constructivos de las fachadas que representan riesgo, ante posibles desprendimientos y caída de materiales, los propietarios del edificio deberán implementar de inmediato las medidas de protección que correspondan e inhabilitar los sectores de la edificación que encuentren comprometidos con el uso de los ocupantes (balcones, marquesinas, barandas, voladizos, etc.) y los sectores de vía pública en concordancia con las partes del edificio.

Refuerzo en balcones, determinado según Informe Técnico. Foto Anabella Mengarelli

Los trabajos de reparación indicados en el Informe Técnico deberán iniciarse dentro del plazo establecido por la Dirección de Mantenimiento Edilicio y Seguridad Externa, que van de manera urgente a 180 días, según el riesgo detallado, para lo cual se solicitará el correspondiente permiso para ejecutar tareas de mantenimiento y/o reparación de fachadas. En el caso de no realizarse las tareas, la Municipalidad tiene la facultad de aplicar sanciones.

Es importante tomar consciencia y presentar estos informes, no por obligación sino con responsabilidad y entendiendo que si cada uno cumple con la parte que le corresponde, los edificios no presentarán riesgo, serán seguros, se revalorizarán y construiremos una ciudad más linda, más transitable, más sustentable, apta para el turismo y para que los que vivimos de forma permanente estemos orgullosos de ser parte.

Anabella Mengarelli @amar.trip

Arquitecta de profesión.

Creativa por defecto.

Comunicadora por elección.

Viajera por prescripción médica.