Tokenización, Blockchain, Criptoactivos y Smart contracts: la digitalización llega al mercado inmobiliario y de la construcción

En un didáctico documento elaborado por los Doctores en abogacía Adrían Alveolite y Jorge Resqui Pizarro, se aclaran las dudas más frecuentes a la hora de hablar de estos nuevos métodos para realizar operaciones de mercado y de intercambio de divisas.

En el mismo se explican conceptos fundamentales como la definición de Blockchain, Token y Non Fungible Token (NFT). En ese sentido, el documento informa: “Blockchain: es la cadena de bloques que es definida como una base de datos descentralizada, encriptada y compartida que sirve de repositorio de información público, que es como característica principal que es irreversible e incorruptible y hay que destacar dos notas que revisten especial interés: por un lado existe una evidencia cronológica de todo lo que existe en la cadena, como las operaciones o transacciones y por otro lado una vez que se producen, su inborrabilidad, que es una de las características más importantes”. 

“Con respecto a los NFT (No Fungible Token) bien podemos definir que se trata de una representación digital de valor como un derecho o activo que no se consume con el uso y que se crea utilizando tecnología blockchain. De ahí se entiende que los NFT son susceptibles de ser apropiados y pueden ser transmitidos por la venta. Para crearlo es necesario acuñarlo (mintiar) en una red de blockchain y este procedimiento implica la creación del NFT en una red de blockchain lo que le confiere a este características de singularidad en el sentido de ser único, exclusivo y permite la trazabilidad posterior de las transacciones posteriores que se hagan con ese NFT”, agregaron.

Una vez realizada esta aclaración necesaria y fundamental, los letrados se refirieron al rol que tienen estas tecnologías con relación a los activos inmobiliarios y dijeron: “Esto permite fraccionar un proyecto inmobiliario en cuotas partes, es decir, en tokens y generar tickets de compra de acceso para cualquier inversor. La criptografía, ciencia que permite el cifrado de datos es la más segura y utilizada por las industrias actualmente y está basada en la red blockchain”.

“Por ejemplo vamos a establecer que para un proyecto inmobiliario de 1000 mts2 de superficie construible es necesario reunir un millón de dólares para la realización del proyecto y asimismo se puede con esta tecnología emitir 10.000 tokens de 100 dólares cada uno. Con la compra de 10 tokens a 1000 dólares el interesado estaría invirtiendo un metro cuadrado del desarrollo inmobiliario. De esta forma podemos comercializarlo a través de una plataforma de venta de activos llamada Exchange y cuando compramos un token no estamos adquiriendo un derecho real a través de una escritura del metro cuadrado, sino lo que se compra es el derecho económico a ese metro cuadrado, es decir, si el proyecto al finalizar devuelve una rentabilidad del 30% esa será la ganancia en relación a la cantidad de metros que compró”, explicaron.

Asimismo, se refirieron al funcionamiento que tiene esta práctica en nuestro país y dijeron: “En el caso del Real State Argentino la demanda por invertir en proyectos en el exterior crece, ya que la volatilidad del mercado argentino modificó preferencias. La tokenización de activos permite que un inversor argentino pueda elegir el país en donde elegir su destino en el mercado inmobiliario. La mayor cantidad de argentinos invirtiendo en tokens lo está haciendo en España y esto se justifica debido a que la Comisión Nacional del Mercado de Valores de España se encuentra muy avanzada en la regulación de los tokens y también por la estabilidad de su mercado y por su rentabilidad en Euros o Dólares”.

“Cualquier inmueble puede ser tokenizado ya que se trata de fraccionar cualquier activo. Luego habrá que determinar si la envergadura de la operación justifica los costos de estructuración, por ejemplo, si un inmueble tokenizado no se vende a través del token allí el derecho de real dominio, de propiedad, solo se transmite por escritura pública con su debida inscripción posterior en el registro de la propiedad inmueble de la jurisdicción de cada caso y con intervención de un notario”, detallaron.

Con relación al horizonte de posibilidades que da el uso de estas tecnologías, expresaron: “La operatoria con criptomonedas le da al inmueble todas las posibilidades que tienen estos activos. Pueden ser fraccionando, transfiriendo en segundos y a costo cero entre otras ventajas, resulta sencilla la operatoria ya que se juntan la constructora con el comprador en la escribanía, ambos con su billetera virtual con un celular o notebook y la compradora transmite sus criptomonedas con su dispositivo y apenas la vendedora confirma la recepción firma el boleto o la escritura. La compra de un bien con criptomonedas tiene menos riesgos en rigor que en dinero en efectivo, es más rápida y confiable para ambas partes. Desde el lado de la empresa que vende inmuebles ya sea la constructora o la inmobiliaria también tiene beneficios, permite este modelo fraccionar un proyecto inmobiliario en varias partes lo cual atrae a más inversores y también abre un espectro de oportunidades de negocios más amplio que el habitual”.

En ese mismo sentido, dijeron que “las inmobiliarias pueden usar las criptomonedas para vender inmuebles como también pueden tokenizarlos para venderlos en el modelo de crowdfunding a través de una plataforma criptográfica para brindarles liquidez a medida que el proyecto se desarrolla. En la República Argentina el Banco Central recientemente prohibió a sus clientes comprar criptomonedas cuya actividad había sido habilitada por el banco de Galicia y el banco digital Brubank. Esto va a generar algunos conflictos a la hora de utilizar el sistema o poder adquirir criptomonedas. Sin embargo hay una multiplicidad de plataformas en donde podemos utilizar las mismas a la hora de comprar las criptomonedas”.

“Todo esto va relacionado con los llamados contratos inteligentes (Smart contract) que es una tecnología disruptiva que permite mantener la confidencialidad de las partes a la vez que permite una auditoría pública y le asegura una ejecución cláusulas pactadas eliminando los intermediarios y haciendo del contrato un pacto ágil y eficaz. Su utilización en la práctica se acrecienta y son entes públicos y privados los que usan esta tecnología. En el ámbito legal Blockchain Erbantion Associates es el primer tribunal Blockchain del mundo que brindará legitimidad a todas las relaciones jurídicas mercantiles que existan en el ecosistema Blockchain entre sus asociados por lo que ha conformado un tribunal arbitral especializado en esta materia”, concluyeron.